マンションの売り主募集中

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今の中古マンションを買うためにマンション売りませんかのチラシ投函を行いました。


でも実はこの作戦あまり効果を発揮しなかったんですよね。
実際にその中古マンションを購入して引っ越してきて原因がなんとなくわかったような気がします。


さっそく原因を言いますと、ライバルの不動産が多すぎでした…

引っ越してきて投函されるチラシを見ると、毎日どこかの不動産がマンション売りませんかのチラシを出しているんですよね。
賃貸マンションには当然そんなチラシが入ることもありませんでしたので気が付きませんでしたが、毎日毎日違う不動産からチラシが投げられています。

例えマンションを売りたい人が出ても、全てのチラシにたいして連絡を取るわけではありませんよね。
とりあえず1社のチラシに連絡を取ってみて話が進んでしまうと思います。
そしてその1社は連絡を取ろうと思ったタイミングにちょうどチラシを投げた不動産になるでしょう。

月に1回チラシを投げるだけだと、相当運がよくないと売主を確保することはできなそうなんですよね…


不動産の物件確保もなかなか激しい戦いがあるみたいですね。
私がマンションを購入した際の不動産担当者さんも毎日営業活動頑張っているのでしょうか。
まだまだ若手で頼りないところもありながら、いろいろ勉強して頑張っている方でした。
今度会ったらアドバイスしたいですね。

中古マンションの売り主募集のチラシ、毎週投函しないと応募は来ないぞ！って。



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住宅購入のスケジュールと費用をまとめてみました

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マイホームを購入してちょっとたってしまったのですが、今さらながらマイホーム購入までの総まとめをしたいと思います。
私自身の体験をもとに、住宅購入を考えてから購入完了までのスケジュール感と総費用が分かるようにサラッと整理してみました。
詳細については関連記事のリンクを張っておきますので、そちらで確認してみてください。


今回の記事は主観を除いて実際のスケジュール＆コストを書いています。
物件をお探し中の方は今の自分の状況と照らし合わせて、これからどのようなイベントがあるのか参考にしてください。
またこれからいくらぐらい必要になるのかを知る手がかりにもなると思います。


ちなみに私が購入した物件は2430万円の中古物件になります。
また住宅ローンはフルローンで購入しました。
費用に関しては変動があると思いますので参考程度にみてください。

日付	イベント	必要なお金	関連記事
2012年8月	住宅探しを開始	－
2012年9月～12月	入籍＆一旦賃貸に入居 物件探しはSTOP	－	ＵＲ公団って意外とすごいんです
2013年1月～2月	物件探し再開 2週間に1回の頻度で見学 いろいろな不動産屋さんに連絡	－	物件探してます！ 一戸建てが良いの？マンションが良いの？ 新築物件のメリット・デメリット 中古マンションの魅力 気に入った物件はすぐに買う？よく考えて買う？ 「建築条件付き土地」って何のこと
2013年3月～4月	物件探しを継続 ・不動産屋さん2社に選抜 ・中古マンションをメインで見学	－	中古マンション価格の調べ方 マンション指定の買い方 その物件の価値は何万円？ 中古住宅に消費税はかからないですよ 住宅は一生に二度のお買い物
2013年4月14日	物件の購入を申し込み 住宅ローンの事前申込	－	物件の購入申込しました！
2013年4月15日	住宅ローンの事前審査OK	－
2013年4月15日～4月20日	値段交渉を開始	－	マイホーム決めました！ マンション値段交渉のけっか
2013年4月21日	物件の売買契約	1,015,000円	物件の売買契約は1時間半で完了です
2013年4月24日	住宅ローンの本申込	－	住宅ローンは10年固定にしました！
2013年4月25日	仲介手数料振込	828,450円
2013年5月2日	住宅ローンの本審査OK	－
2013年5月12日	住宅ローン金銭消費賃借契約 火災保険契約	20,200円	住宅ローン契約しました 火災保険は言われるがままに決めてしまいました…
2013年5月20日	残金決済	545,735円	マイホームの手続き全て完了しました

【必要なお金詳細】

イベント	項目	金額	備考
物件の売買契約	手付金	1,000,000円	残金決済時に返却
	収入印紙	15,000円
仲介手数料振込	仲介手数料	828,450円
金銭消費貸借契約	収入印紙	20,000円
	収入印紙	200円
残金決済	融資代行手数料	31,500円
	銀行保証手数料	31,500円
	登記費用	286,350円
	火災保険料	115,000円
	固定資産税精算	51,577円
	管理費等精算	28,158円
	振込手数料	1,350円
	手付金返却	-1,000,000円
合計	－	1,409,385円

※7/11 22:00 手付金返却を合計に加算していなかったため合計金額を修正しました


たとえフルローンで購入したとしても現金は200万円くらい必要になります。
またリフォームを考える場合はさらにお金が必要になります。
頭金なしとはいえある程度の貯蓄が必要ですのでご注意ください。

これから住宅の購入をお考えの方の参考になれば幸いです。
皆様も良い物件に出会えますように。


【7/11 22:00　追記】
これらの金額で手付金の扱いがちょっと難しいので追記で説明します。
手付金は物件の売買契約時に支払い、残金決済時に返却されます。
残金決済時に諸費用を払うのですが、手付金の方が諸費用より多い場合はお金を用意する必要がありません。
また諸費用を別に用意して手付金を物件の頭金にしたり、現金として受け取ることも可能になります。

ただ注意が1つだけ。
フルローンで物件を購入する人は貯蓄があまりないケースが多いと思います。
手付金の返却前に仲介手数料などを払う必要があるので、手付金＋仲介手数料＋αの200万円くらい現金を用意する必要があります。
（仲介手数料は不動産屋との交渉次第で残金決済時でも可能かもしれません）




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マイホームの手続き全て完了しました

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昨日、住宅の残金決済を行ってきました。
これで住宅ローンが始まり、マイホームが持てたことになります。
ようやく本ブログの本題である住宅ローンがスタートすることになりますね。


残金決済については、住宅ローンの金融機関の会議室で行います。
売主と売主側の仲介不動産屋、買主と買主側の仲介不動産屋、そして司法書士が集まって残金決済をしていきます。
おもに住宅の残金と諸費用の支払をしていきます。
（諸費用は、融資代行手数料、登記費用、火災保険料、固定資産税精算、管理費等精算、振込料など）

一般的な流れかは分かりませんが、私の場合は手付金からこれらの諸費用を引いたお金を残金決済前に住宅ローン金融機関の通帳に預入しておく必要がありました。
手付金の方がこれらの諸費用より多い場合は、預入の必要なしで逆に残金決済後に手付金から諸費用を引いた金額が通帳に残ることになります。
簡単に言うと、まだ支払っていなかったお金を通帳から引き出しながら支払っていくだけですね。

仲介不動産屋や司法書士の方に聞きながら、振込用紙やら管理組合の入会届やら必要な書類を書いていくのですが、雰囲気は和やかに質問しながら書いていく感じですね。
管理組合の入会届なんかは誰も書き方に詳しくないので、こんな感じで良いのかねぇみたいに雑談しながら書いていきます。
もう契約も締結後なので、本当に気楽なものでしたよ。

金融機関の手続きに少々時間がかかったので、なんだかんだで1時間30分かかりましたね。


ということで無事に残金決済も完了して鍵の受け取りを行いました。
明日からはリフォーム計画の方を頑張っていきます。


この記事の最後に不動産屋のＷさんにお礼申し上げます。
Ｗさんはこのブログの存在を知りませんので、この後ブログの存在を伝えておきます。

Ｗさんは私たちの担当をしてくれた方で、不動産屋経験1年の若手です。
最初に担当してくれた時から、こちらの条件に合う不動産を必死に調べてくれたり、こちらの質問をいろいろな方に聞いてまわり回答していただきました。
知識はまだ不足しているもののの、若手ならではのフットワークで必死に頑張ってくださいました。
中古マンション空き主募集のチラシも相談したらすぐに作成して募集をかけてくださりとても感謝しております。

Ｗさんは残金決済を一人で担当するのは初めてということもあり、とても緊張していましたが無事に決済も終わり、この経験は今後の成長に直結すると思います。
これからどんどん成長して、また将来不動産に関することがあったら頼りにさせていただければと思います。

そして最後にいただいたお花、本当にありがとうございます。





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住宅は一生に二度のお買い物

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「住宅は一生に一度の買い物」という言葉をよく聞きます。
実際私も半年前までこの考え方だったのですが、今では「住宅は一生に二度の買い物」という考え方に代わっていることに気が付きました。


今回中古マンションを手頃な値段で購入しましたが、ずっと住むかといわれると実はわからないんですよね。
現在は夫婦２人ですが、近いうちに子供ができるかもしれません。
そして子供が生まれると購入したマンションでは狭くなってしまいます。

当然対策は考え済みで、10年後には住宅ローン完済して住み替えを考えています。
10年後には新築の注文住宅か大きめのマンションを購入したいねと妻と話していますが、具体的には10年後の家族人数によって考えるつもりです。
そのタイミングで中古マンションについては売却して新しい家の頭金にしてもいいですし、貸し出して住宅ローン返済の助けにするのもいいかなと思っています。
その時の経済状況によって最適な対応を取るつもりです。


「住宅は一生に二度の買い物」にすることによって、家族状況に合わせた住宅選びが可能になります。
場合によっては子供が独立した後、また小さいマンションを購入しても良いかもしれません。
そうなると「住宅は一生に三度の買い物」になりますね。

住宅は買うだけはなく、売ることも貸すこともできる。
こう考えると住宅の選び方はとても多様になります。
住宅ローンを10年で完済しないとしても、しっかり値下がりしづらい中古マンションを購入すれば、住み替えは可能です。

これから家探しをする方は、こういう買い方も検討してみてくださいね。
中古物件を一時的な住処と考えるだけで、選択肢はとても大きく広がりますよ。



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中古住宅に消費税はかからないですよ

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私自身そうなのですが、中古住宅を購入して出来るだけコストを抑える方が最近増えていますよね。
そういう方にはぜひ知っておいてもらいたい情報なのですが、中古住宅のほとんどには消費税がかかりません。
さらに住宅ローン控除拡大の対象外でもあります。

私も最近消費税や住宅ローンについて調べるまで知らなかった情報なので、皆さんの中にも知らない方はたくさんいるのではないでしょうか。


まず消費税についてですが、消費税は個人と個人の取引の際には発生しません。
つまり中古住宅の持ち主が個人の場合にも当然消費税が発生しないんですよね。
もし中古住宅の持ち主が不動産業者の場合には消費税がかかるのでその点には注意してくださいね。

また仲介手数料については相手が不動産業者のため消費税が発生しますが、仲介手数料自体が物件価格の約3％です。
そのため消費税についても物件と比べると大した金額ではないためあまり気にする必要はないかと思います。


次に住宅ローン控除拡大についてです。
2014年4月から住宅ローン控除が最大200万円から最大400万円に拡大されることは、知っている方も多いのではないでしょうか。
400万円の控除は大きいので、このタイミングで物件を購入しようと思っている方も当然いると思います。

この際に注意していただきたいのは、住宅ローン控除が最大400万円になるための条件として、「8％の消費税で購入した場合に限る」という条件があります。
当然消費税がかからない中古住宅も対象外になるんですよね。
私なんかは住宅ローン控除が拡大したタイミングで購入するのもいいかなぁと考えていたので、これは衝撃の条件でしたね。


結論ですが、中古住宅をお探し中の方は消費税増税前でも、増税後でもそんなに価格は変わりません。
皆さんが気に入った物件を見つけたタイミングで購入するように注意してくださいね。



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その物件の価値は何万円？

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藤川太さんの「マイホーム、買った方がトク！」という本を読みました。
この本はいろいろ物件選びのコツが載っているので面白かったですよ。
具体的な物件選びの方法が載っているので、物件お探し中の方にはおすすめです。

物件の価値概算算出方法も載っていましたので、自分が買った物件の価値を算出してみました。
計算式はこんな感じです。

積算価格（土地分）＝土地面積×路線価 ÷ 0.8
積算価格（建物分）＝標準的な工事費×建物面積×（耐用年数―築年数）÷耐用年数

私の場合は、土地持分が52平米なので、積算価格（土地分）が1500万円でした。
そして積算価格（建物分）が590万円なので、合わせて2090万円ですね。

購入金額の2430万円からみると340万円高く買っていることになりました…
といっても積算価格って原価のようなものなんですよね。

実際にこの計算しながら物件を探すと分かりますが、都内で積算価格以下の物件はほとんど見つかりません。
私が探していた地域は周辺地域よりも相場が一段上がる場所なのですが、そういう地域では積算価格以下の物件なんて1件もないです。
あったとしても表に出てくる前に売れてしまうと思いますね。
なので、このぐらいでしたら買いだなと判断して購入に至っています。


他の観点として、家賃相場から判断した基準もありました。
そちらの計算式はこんな感じです。

家賃から見た住宅価格＝（想定家賃×１２ヵ月）÷利回り※
※利回り＝５％（新築）、６％（中古）

私の購入した物件は、賃貸棟の家賃が13万円なので、家賃から見た住宅価格は2600万円になります。
家賃には土地の人気なども加味されているので、都内の場合は積算価格よりもこちらの価格が大きくなる傾向がありそうですね。
こちらの基準ですと購入金額2430万円ですので、170万円安く買ったことになりました。



以上、私が物件を選ぶ際に参考にしていた物件の基準価格算出方法でした。
実際に買うかどうかの判断は物件を見た際の感覚が重要です。
ただし購入した後に値下がりしないかどうかも物件を選ぶ際の重要な要素となります。
皆様も物件を探す際にはこれらの基準を駆使して、値下がりしづらい物件探しをしてみては如何ですか。


あと補足ですが、こちらの基準は都内ですと結構厳しめです。
本の著者も書いていますが、この基準を満たす物件はほとんど見つかりません。
本の宣伝になってしまいますが、「マイホーム、買った方がトク！」には割安な物件を探すコツもたくさん載っていて面白いですので、物件をお探し中の方はぜひ図書館で探して読んでみてください。






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物件の売買契約は1時間半で完了です

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昨日、無事に物件売買契約を完了しました。
どんな感じなのか流れも含めて書いておきますね。

契約に必要なものはこんな感じです。
・手付金（任意の金額、私の場合は100万円）
・印紙代1万5千円
・実印
・運転免許証


まず不動産屋さんに行って、今回の物件についての重要事項の説明を受けます。
1時間ほどで質疑応答も含めて、物件についての情報、契約についての情報を聞くことになります。


その後、売主さんと売主の仲介不動産屋さんが合流です。
物件の内覧時に空き家だった場合は、このタイミングで売主さんと初顔合わせすることになります。


ここからは契約作業になります。
買主の仲介不動産屋さんが、先ほど聞いた内容と同じような契約事項を読み上げていきます。
違いは設備に関する説明があったことですね。
暖房器具や空調設備など、何を残していくのか、故障の有無について説明があります。
また暖房器具や空調設備などはそのまま残してもらうか、撤去してもらうかの相談をこのタイミングで済ませます。
私の場合は暖房器具を残してもらい、エアコンは古いものだったので撤去してもらうことにしました。

これらの作業を30分くらいした後に、契約作業の始まりです。
今まで読み上げた契約書、設備関係の資料、その他もろもろに住所と名前を書き、実印を押していきます。
大体10枚くらいにサインをしたと思います。


またこのタイミングで、手付金100万円を売主に支払います。
この金額については購入申込をした際に私が提示した金額になります。
大体このくらいの金額らしいのですが、この金額は契約をこちらが破棄した際にそのまま売主に渡すことになります。
また無事に取引完了した場合には、物件の購入費から100万円ひかれることになります。
取引完了までの保障金のようなものですね。

現金を諸費用ギリギリしか用意していない人には、手付金が戻ってくるタイミングも重要ですよね。
この100万円が戻ってくるのは、住宅ローンを組んだタイミングです。
物件の引き渡し日に2430万円のローンを組み、売主には物件金額の2430万円から手付金100万円を引いた2330万円を支払います。
余った100万円を住宅ローンの諸費用に当てることは可能とのことでした。

また頭金を用意していない人も、この手付金は用意する必要があるので注意してくださいね。
現金をあまり用意していない人は、物件購入申込時に手付金を安く提示する必要があります。
ただそうなると、買主も不安になって交渉に不利になる場合もあると思いますのでご注意ください。


この後は住宅ローンの本審査の用紙を書いたりするのですが、
こちらについてはまた後日書きたいと思います。



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