マイホームへの道<住宅ローンとの戦い>

お金に無頓着だった男が、結婚をきっかけにあれこれ奮闘するお話です

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繰上返済は返済額軽減型で!

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もう住宅を購入して半年たちますが、いまだに住宅関係、住宅ローン関係の本は面白くて読んでいます。
図書館で毎週のように借りてきて読んでいるのですが、やっぱり勉強になりますよね。


ただ色々な本を読んでいて、ん?と疑問に思うような内容も良くあります。
そしてそういう本は決まって数年以上前に書かれた本なんですよね。


これから住宅ローンを組もうと考えている方、いま住宅ローンの返済をしている方は、本を読んで勉強する際にはその本が書かれた時期を注意してみたほうが良いですよ。
すでに数年前とは住宅ローンの前提条件からして変わっています。
とくに一番変わっているのは【繰上返済が無料】の金融機関が増えていることです。


この前提が変わると、こんな変化が生まれるんですよね。

数年前:繰上返済は期間短縮型が良い
現在 :繰上返済は返済額軽減型が良い
【関連記事】繰り上げ返済は「返済額軽減型」がおすすめ!!



単純に繰上返済は期間短縮型が良いと書いてある本を読んだ場合は、その本の内容が古いと考えたほうが無難です。
今は住宅ローンにもいろいろ面白い返済サービスが増えています。
皆さんも実際に住宅ローンを組む前に、必ず最新の情報を調べてから行動に移してくださいね。



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住宅ローンの金利、すごいですね

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住宅ローンの金利なんかすごい事になっているみたいですね。
まさか10年固定が1.10%まで下がるとは思っていなかったです。


ただ現在金利が下がっている状況を見たとしても、これから数年スパンで考えると金利が上がる傾向にあるのは間違いないと思っています。
どう考えても今の状況は異常ですし、この金利だと金融機関の方が利益を出せないよろしくない状況ですよね。


でも今の状況を考えると、これから住宅を購入する方や、住宅ローンの借り換えを考えている方には大きなチャンスではないでしょうか。
住宅を購入できるような金額が、10年固定1.10%で借りられるのは冷静に考えればすごいことですよ。

これから金利が下がるとしても0.1%単位で下がるのがせいぜいです。
逆にこれから金利が上がるとしたら1.0%単位で上がっていきます。


ここまで金利が下がったしもうちょっと待ってみようかなという考え方ではチャンスを逃すのではないでしょうか。
もし私が高金利で住宅ローンを借りていたとしたら、今が動くときだと思います。



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いつ借り換えるの?今でしょ!

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ごめんなさい。タイトルにあまり意味はないです。
今借り換えるべきとも思っていないです。
「住宅ローン」を検索してこのブログへ来る方が多いようなので、ついでに今はやりの文言をタイトルにつけてみただけです…
ほんとにごめんなさい。


とはいえこれだけですと記事にならないので、ついでに住宅ローンについても書いてみます。
月末のニュースといえばやはり住宅ローン関係が出てきましたね。
我が家の住宅ローン、三井住友信託銀行もついに10年固定が1.15%から1.45%に上がりました。

大手行が住宅ローン金利引き上げへ 10年固定は年1・6%に


一気に0.3%の上昇なので影響も大きいですよね。
2430万円を10年で返済した場合の総支払額で計算すると38万円高くなっています。
そしてもし35年返済ですと、0.3%の上昇で147万円の差になっています。
たった1か月でこれだけ変わってくるとインパクトも大きいですよね。


今月は三井住友信託銀行の広告が減っていたのもありますし、なんといっても10年固定金利のベースとなる長期金利が急上昇しています。
そりゃ10年固定の金利も上昇するよなという思いでニュースを見ていました。
長期金利の動向を気にしていなかった方は下記のページで今月の長期金利の動きが分かるので参考にしてください。

長期金利推移グラフ | 日本相互証券株式会社




さて、ここでタイトルの借り換えるタイミングについての話になりますが、正直今後も金利が上昇を続けるかどうかは私にはわかりません。
10年後には上がっているだろうとは思うのですが、直近で考えるとまた金利が下がる局面も出てくるかもしれません。

今変動の方が固定に借り換えたところで得をするか損をするかは微妙なところだと思っています。
そしてむしろ変動の方が総支払額安いんじゃないかなぁとも考えています。


ここまで読んで変動金利と固定金利どっちにするべきか迷ってしまった人がいるかもしれませんね。
結局のところ、どちらが良いかはそれぞれの方のライフスタイルや家計状況次第ではあるのですが、それだけだと迷いが深まるばかりでどうしようもないですよね。
ということで私個人の考えではありますが、どちらを選んだ方がよいかの判断基準を書いてみます。


下記を両方とも満たす方は変動金利、それ以外の方は固定金利をおすすめします。

・家計に余裕がある(毎年余裕で繰上返済が可能、もしくは貯金がたくさんある)
・金利の変動を気にしない





家計に余裕がある場合は、変動と固定のどちらを選んでもあまり違いはありません。
逆に家計に余裕がない場合にこそ、固定金利を気にしてください。

今の固定金利だとぎりぎり支払い可能だけど、変動金利ならちょっと余裕ができる。
こういう方こそすぐに固定金利に借り換えることをおススメします。

なぜならすぐに借り換えれば住宅ローンもぎりぎり完済可能ですが、変動が上がってから借り換えると固定金利も当然今以上に高くなっているので完済不可能になってしまいます。
そうなると家を売却せざるを得なくなります。
そういうリスクはあまりにも大きすぎます。


もっと住宅ローンについての記事が気になる方はこちらから記事を探してみてください。
マイホームへの道 サイトマップ

また、中古マンション仲間のゆみちんさんのブログは、FPだけあって私の記事よりも分かりやすいです。
住宅ローンが気になっている方はぜひこちらも参考にしてくださいね。
*Happy Style* 月収23万円でゆたかに暮らす



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火災保険は言われるがままに決めてしまいました…

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住宅ローンを組む際には、火災保険が必須の金融機関があります。
実際に私がお願いする三井住友信託銀行の場合は、住宅引き渡しの5/20までに火災保険に入っておく必要があるようです。


いつもなら事前にしっかり調べて火災保険会社や契約の種類なども選ぶのですが、今回は契約開始日まで日にちがないため、不動産屋さんに勧められたものにしてしまいました…
金額的には大した金額ではないので家計に影響はありませんが、住宅購入が決まってちょっと気が緩んでいるのかもしれないなと反省です。


不動産屋さんの話を聞いていて、火災保険を選ぶ際のポイントはこのあたりかなと思いました。

・保険期間
火災保険は基本的に長期間の保険を一括支払になります。
例えば15年保険で12万円、35年保険で20万円とかですね。
そして期間が長ければ長いほど支払はお得になるようになっています。
なので基本的には住宅ローンの全期間分一括で保険に入ってしまうことが多いと思います。

・家財保険
火災保険として建物の保障は必須になりますが、家財保険は任意になります。
ここの保険金額をいくらにするのかは、個人の価値観次第ですね。
結構人によって幅が出るところかなと思います。

・地震保険
こちらは火災保険と異なり最大5年毎の契約のようです。
何気に火災保険よりも金額が高いですが、最近は地震も多くなっているため重要な保険かもしれないですね。
ちなみに私が購入したマンションの地盤は相当硬いため、そこまで神経質にはなっていないです。



結局私が契約したのは15年契約で下記の保険になります。
物件を売却する際にはほとんど戻ってこないので、とりあえず短めの期間で契約です。
もしもっと長く住むことになった場合は、15年後に再度検討して保険に入る予定です。
保険金額保険料
主契約(建物)10,000,00030,820
主契約(家財)3,000,00016.610
地震(建物)5,000,00033,850
地震(家財)1,500,00010,160
個人賠償(類焼1億円)100,000,00023,570


住宅ローンの契約まで期間もなかったので勢いで決めちゃいました。
このくらいの金額なら良いかなぁと油断して選んだ保険ですが、真剣に考えていたらもう少し削ったかもしれませんね。
皆さんも住宅ローンの契約時には火災保険の事前調査も忘れないで下さいね。



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住宅ローン契約しました

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昨日、住宅ローンの契約を行いました。
予定通り、当初10年固定1.15%で1830万円、当初3年固定0.65%で600万円になります。
ただし保証料金利として0.2%上乗せなので、それぞれ1.35%と0.85%で借りることになります。


6月から毎月この金額を返済していくことになりますが、早いうちにどんどん繰上返済していこうと思います。
元本46,380円
利息24,838円
元利合計71,218円
残高24,253,620円



三井住友信託銀行は自動返済という仕組みがあり、返済口座に一定額以上あると毎月自動で返済額軽減型の繰上返済が行われます。
私はその口座に毎月15万円入れていく予定ですので、元本・利息の比率もどんどん変わっていくと思います。
そちらの変動についても来月から公開していく予定です。



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住宅ローン広告から金利動向を探る

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5月から大手銀行の住宅ローンが上がって、これからどうなるか注目しています。
5月金利上げのニュースは突然出てきましたよね。
4月末日に突然ニュースが出ていて、このニュース見てもこれだけ直前だと対策とりようないよなぁと驚いていました。
一時的に金利が上がっただけで、これからしばらくは金利が上がらないだろう意見もありますし、現時点の金利は安すぎるためこれから他行も金利を上げるだろうという意見もあります。
やっぱり金利がいつ上がるかは予想が難しいですよね。


そんななか私は最近の住宅ローンの広告が気になっています。
たしか先月まで「三井住友信託銀行の10年固定1.15%」の広告をよく見たんですよね。
ところが今月からは「住信SBIネット銀行の10年固定1.18%」の広告が多くなっています。
※三井住友信託銀行の10年固定は5/10現在でも1.15%です

これって三井住友信託銀行の金利も近いうちに上がるんじゃないかなと邪推しているんですよね。
来月から金利が上がるとしたら今月の広告は削減するでしょうし。
そして私は5/20時点で三井住友信託銀行の住宅ローン金利が適用されると思うので、それまで金利変わらないよねとちょっとドキドキです。


変動金利の方は金利動向には必ず注意を向けてくださいね。
まだしばらくは大丈夫かと思いますが、数十年のスパンで考えると固定金利に乗り換えるときはいつか来ると思います。
乗り換えるタイミングは、変動金利が上がるタイミングではなく、固定金利が上がるタイミングに合わせたほうが安全です。
家計と住宅ローンのバランスを見ながら、支払い可能な住宅ローンが月にいくらまでなのかしっかり計算したうえで金利動向をチェックしてみてください。



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住宅ローンは10年固定にしました!

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住宅ローンの本審査をしました。
我が家の住宅ローンですが、3年固定600万円と、10年固定1840万円のミックスローンで組むことにしました。
金融機関については、こちらの記事にも書いた三井住友信託銀行さんです。

3年固定で0.65%、10年固定で1.15%なので、かなりお安い金利だと思います。

【関連記事】
面白くて便利な住宅ローンサービス



今回選んだポイントは10年で繰り上げ返済する場合に、金利変動のリスクを負わずに低金利で借りられることです。
変動金利は0.775%、35年固定金利ですと1.95%です。
この選択肢ですとリスクを負ってでも変動金利を選ぶと思いますが、我が家の場合は10年完済が狙える金額です。
そうなると10年固定の1.15%という選択肢もでてくるんですよね。

金利の総支払額も変動金利と10年固定では50万円ほどしか違いません。
また10年固定の金利でも、問題なく10年返済可能なんですよね。
そうなるとリスクを負わずに結構な低金利である10年固定をメインで借りるというのが一番安全になります。
もし10年後に完済できないとしても、だいぶ返済が完了しているはずなので、10年目以降の金利もそこまで大きな金額にはなりません。
そうなったら危険は小さくなっているのでなんとでもなります。


また3年固定のミックスローンにしたのは、少しでも安い金利にするためです。
3年後に繰り上げ返済で完済可能な金額を組むことで、総支払額をちょっとだけ軽減しています。
3年後のローン返済の目標設定にもなるので、直近の目標として分かりやすいというメリットもありますね。



銀行保証についてですが、一括払いと金利上乗せを見比べた結果、金利上乗せにしています。
一括払いですと50万円支払いで繰り上げ返済に応じていくらか戻ってきます。
10年完済ですと半分の25万円くらい戻ってくるようです。
金利上乗せですと10年の総支払額が27万円になります。

若干一括払いの方がお得ですが、銀行保証を金利上乗せにすることによる初期費用の軽減を優先しました。
それに繰り上げ返済のペースを速めると金利上乗せの方がお得になってくるので、こちらの方がやる気が出るかなと思った次第です。
ちなみにこちらも10年で完済できないとしても、残借入金額が小さい場合は大した負担にはならないです。


さて今回は10年固定にしますが、変動金利のメリットはやはり大きいです。
変動金利(0.775%)+住宅ローン減税(1%)の組み合わせですと、毎年金利以上に減税効果が大きいです。
それを活用して、繰上返済を10年後に一括で行い、繰上返済資金は10年後まで定期預金などの安全運用を行うことも考えました。
ただしいろいろ活用したとしても総額で100万円くらいの違いでしかありません。


目標はシンプルに、そして頑張った結果もすぐに見える方が頑張れますよね。
たしかに100万円は大きな金額ですが、それよりも今回は早く借入金を少なくすることによる安心感、そして繰上返済する楽しみを優先しようと思います。


これはいろいろ考えたうえで、妻と相談して決めた結論です。
我が家の場合は10年返済を前提に住宅ローンを組みましたが、35年返済ですと全く違う住宅ローンにしていると思います。
皆さんも住宅ローンを選ぶ際には、何年返済にするのかからしっかりと考えて選ぶといろいろな選択肢が出てくると思います。

私が計算した表をいろいろのせておきます。
こんな計算をした結果この住宅ローンにしたんだなと参考にしてください。

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