マイホームへの道<住宅ローンとの戦い>

お金に無頓着だった男が、結婚をきっかけにあれこれ奮闘するお話です

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繰り上げ返済は「返済額軽減型」がおすすめ!!

※注意
 本記事は住宅ローン繰り上げ返済の期間短縮型、返済額軽減型の用語を調べてからお読みください
 妻はこの用語を知らなかったため記事を読んで軽く混乱していました…
 また本記事の内容は返済手数料が無料であることを前提として記載しております



今日は結論から書いてしまいますが、住宅ローンの繰り上げ返済は「期間短縮型」よりも
「返済額軽減型」がおすすめです!!
ネットで調べると「期間短縮型」の方が利息軽減効果があるからお得だよと書いてありますよね。
あれっていつも疑問に思っていたんですよね。
同じ金額を繰り上げ返済しているのに、なんでそこまで利息軽減効果に差が出るんだろうって。

実際に今回も計算してみます。
3500万円を2%の金利で借りた場合、1年後に100万円の繰り上げ返済をしたケースで検証します。

繰り上げ返済の効果利息軽減効果
期間短縮型 返済期間(1年5ヶ月短縮)958,460円
返済額軽減型 毎月返済額(3,380円軽減) 379,033円


計算してみると利息軽減効果に大きな差がありますね。
その差は約60万円、確かにこれを見ると期間短縮型を選びたくなります。

しかし毎月返済額に注目してみましょう。
期間短縮型は毎月返済額に変更はありませんが、返済額軽減型は毎月3,380円の支払いが減っています。
じつはこの軽減された月々の支払額(3,380円)をさらに毎月繰り上げ返済に回してみると、
利息軽減効果も支払期間も、期間短縮型と返済額軽減型でほとんど同じ
になるんです!
具体的な計算は面倒すぎるのでしませんが、おそらくそうなるはずです。たぶん…
ネットで調べてみると図表で分かりやすく説明しているところもあると思いますので、気になった方は検索してみてください。

-----分かりづらいと思うので追記します-----
返済額軽減型も繰り上げ返済していくと最終的な支払期間は短くなりますよ!
例えば繰り上げ返済を返済額軽減型で何回も行い、ローン残額100万円、毎月の支払額1万円、
残り期間10年になったとしましょう。
(返済額軽減型のみ繰り返すと、ローン後半はこのような不思議な支払額になります)
この状態で毎月10万円づつ繰り上げ返済すると、1年後にはローン完済していますよね。
当然この繰り上げ返済は、「期間短縮型」「返済額軽減型」のどちらにしても1年後には完済です。
返済額軽減型でも最後の支払時には、返済期間が急激に縮まるんです。(例の場合は10年から1年へ)

その結果ローン完済時でみると、期間短縮型と返済額軽減型で、利息軽減効果、支払期間、
総支払額が同じになるんですよ。
返済額軽減型のすすめというコラムで私のような素人ではなく、ファイナンシャルプランナーの方が
分かりやすくまとめているので、そちらを見るとイメージしやすいと思います。

また、ありんこさんのブログにも分かりやすくまとめられていますので、そちらも是非見てみてください。

昔は繰り上げ返済手数料無料のところが少なかったので、
現在のような毎月繰り上げ返済ができなかったから、
期間短縮型の方が得するという誤解があったのかもしれませんね…
そう考えると、繰り上げ返済手数料無料サービスはすごく重要ですね!

現在、繰り上げ返済手数料無料の住宅ローンのかたは、ちょっと複雑な内容ですが、
必ずこの内容を理解した方がよいです
金融の方にも話を聞いてみて、家計の改善に役立ててくださいね!

-----以上、追記部分でした-----


さて利息軽減効果も支払期間も同じになると、「期間短縮型」「返済額軽減型」の
どちらでも良いという結論になってしまいますが、
ここで登場するのが、家計が急激に変化した際のリスク軽減効果です。

家計とは常に安定しているものではなく、出産、病気、転職、などにより大きく状況が変わるものです。
確かに今は安定して住宅ローンの返済ができるし、繰り上げ返済も可能かもしれません。
しかしローン完済までその状況は続くでしょうか?もしもの場合にはやはり備えたいですよね。

月々の支払が厳しくなった場合に、期間短縮型では対応の取りようがないんですよね。
しかし返済額軽減型の場合は違います。今まで繰り上げ返済した結果月々の支払額は減っているのですから。
余裕があるときは、繰り上げ返済による月々の軽減分をさらに繰り上げ返済に回し、
余裕がないときは、繰り上げ返済による月々の軽減分を家計に回すという柔軟な対応が可能になるんですよね。


また住宅ローンを借りる際の返済期限は、短い方が良いと思いがちですが、実は長い方がメリットがあるんですよね。
返済期限が35年後だとしても、返済期間が20年になるように繰り上げ返済をすれば金利は20年分しかとられません。
なので先ほどの話と同じように、余裕があれば20年で返済し、余裕がなければ35年で返済するという
柔軟な対応が可能なんですよね。

「期間短縮型」は返済期間を短縮するとともに、実は返済期限も同時に短縮してしまっているんですよ。

こう考えると返済期限はローン完済直前まで35年のままで維持して、余裕があれば20年でローン完済も可能な
「返済額軽減型」の方が良いというのが明確ですよね。


今までのネット上では「期間短縮型」がおすすめの意見が多かったですが、
皆さんもう一度「返済額軽減型」のメリットを考えてみませんか。
「返済額軽減型」で軽減された月々の支払いを、さらに繰り上げ返済に回す。
これが私のおすすめです!!




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関連記事
ええ~~っ!!そ、そうなの!?( ;゚Д゚)
”期間短縮型も返済額軽減型も実質はおなじ”
というのはありんこもなんかで読んだことあるけど、
それでも期間短縮型のほうが利息軽減効果は
大きいんだと思い込んでたッス!
もし利息軽減効果も支払期間もほとんど同じなら
確かに月々の精神的負荷や返済計画の柔軟性を考えて
返済額軽減型のほうがメリットが大きいッス・・!
ど、どどどうしよう。返済額軽減型にシフト変更したほうがいいのかな
・・(;'Д')ちょっと調べてみます。感謝ぽち!
[ 2013/03/09 09:32 ] [ 編集 ]
> ええ~~っ!!そ、そうなの!?( ;゚Д゚)
> ”期間短縮型も返済額軽減型も実質はおなじ”
> というのはありんこもなんかで読んだことあるけど、
> それでも期間短縮型のほうが利息軽減効果は
> 大きいんだと思い込んでたッス!
> もし利息軽減効果も支払期間もほとんど同じなら
> 確かに月々の精神的負荷や返済計画の柔軟性を考えて
> 返済額軽減型のほうがメリットが大きいッス・・!
> ど、どどどうしよう。返済額軽減型にシフト変更したほうがいいのかな
> ・・(;'Д')ちょっと調べてみます。感謝ぽち!

ありんこさん、コメントありがとうございます。
「返済額軽減型のすすめ」で検索すると分かりやすい図が載ってましたよ~
このページ見ると私の記事の存在価値がなくなってしまいますけど…
良かったら調べてみてくださいね。
[ 2013/03/09 09:46 ] [ 編集 ]
初めまして^^
あちゃそと申します。
今 繰り上げ返済で悩んでいたので、
なおさんの記事とてもわかりやすくて参考になりました♪
あちゃも短いに越したことないと思ってたので、この記事で
返済額軽減型に気持ちが高まりました★
また色々と参考にさせてください♪
[ 2013/03/10 16:35 ] [ 編集 ]
あちゃそさん、はじめまして!
分かりやすいと言っていただいて凄く嬉しいです。
ありがとうございます。

どう伝えればいいのか何度考えても、
分かりやす表現できなくて困った記事なのでなおさら嬉しいです!

これからも自分の経験、考えをもとに、
皆さんの役に立つ情報を書ければと思いますので、
またブログ見に来てくださいね。
[ 2013/03/10 19:30 ] [ 編集 ]
ありんこさんのブログからおじゃまします。
住宅ローンをかかえてます。
先日、繰上げ返済をしたばかりなのですが
こちらの記事勉強になりました。
ポチッと応援していきますね~☆
[ 2013/03/11 09:12 ] [ 編集 ]
パイナップルミントさん、はじめまして!
応援すごく嬉しいです。
ありがとうございます!

パイナップルミントさんのブログも
いつも楽しく読ませていただいております。
お互いに住宅ローン完済を目指して頑張りましょう!
[ 2013/03/11 22:57 ] [ 編集 ]
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