マイホームへの道<住宅ローンとの戦い>

お金に無頓着だった男が、結婚をきっかけにあれこれ奮闘するお話です

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住宅ローンってどのくらい損失がでるの?

今日は住宅ローンについて書いていきたいと思います。

変動金利、固定金利がありますが、皆さんは住宅ローンを選ぶ際に何を基準に選びますか?
よく不動産屋さんが提示するのは、月々の支払額がいくらになるのかですよね。
確かに毎月の支払が家計を圧迫しないかという観点ではとても重要な基準です。

しかし住宅ローンを組む場合は、とても大きな金額の利息が発生することを見逃してはいけません。
なぜなら利息は、貸し出す側の利益であり、私たち借りる側の損失になるからです。
ローン完済時の総支払額がいくらになるのか、利息(損失)はいくらになるのかをしっかり調べたうえで
住宅ローンを組む必要があるでしょう。



私の場合は、3500万円くらいの住宅ローンを予定していますのでこの金額を35年ローンで借りるとしたら、
月々の支払額、総支払額、利息(損失)がいくらになるのか計算してみました。
金利も仮定になりますが、変動金利を1%、固定金利のフラット35を2%、変動金利がもし急激に上がった場合の5%の
3パターンで計算してみます。

月々の支払総支払額利息(損失)
1%(変動金利)9万9千円4150万円650万円
2%(フラット35)11万6千円4870万円1370万円
5%(変動金利)17万7千円7420万円3920万円


さて、この表をみて皆さんが最初に気になるのが、利息(損失)の大きさではないでしょうか。
1%でも650万円、2%になったらこの倍額の1370万円、5%の場合は既に借りた金額を超えています…
そうなんです。利息(損失)を35年分合わせるとこんなに大きな金額になるんです。

金利上昇について世間でも騒いでいますが、1%上がるだけでこれだけ利息(損失)に影響が出るんですよね。
5%に上がった場合の危険性を考えて固定金利にすれば良いかといえば、そんな簡単な問題でもありません。
もし金利が上がらなかった場合は、固定金利にすると、1370万円 - 650万円 の720万円損してしまいますしね。
変動金利にするか固定金利にするか、本当に迷うところですよね。




さて、ここで私が現在目標としている住宅ローン10年完済計画が登場します。
35年で返済した場合は上記の金額になりますが、10年で返済した場合はどのような金額になるか計算してみます。

月々の支払総支払額利息(損失)
1%(変動金利)30万7千円3680万円180万円
2%(フラット35)32万2千円3865万円365万円
5%(変動金利)37万1千円4455万円955万円


今度は利息(損失)と月々の支払の金額が気になるのではないでしょうか。

まず利息(損失)が桁違いに小さくなっています。
5%でも借りる3500万円と比べて、そんなに大きな損失が発生しないですし、
1%ですと無視してもいいんじゃないかという小さな額になりますよね。

ただし月々の支払額が恐ろしい金額になっています。
こんな金額はとても返済できないと思うでしょうが、ちょっと待ってください。
この金額は共働きしている家庭でしたら、簡単ではありませんがなんとか返済可能な金額ではないですか。

2%(フラット35)のケースで、現在からどのように家計が変化するのか計算してみましょう。

まず1年間の支払額は3865万円の10分割なので、約387万円になります。

現在、私の場合は毎月14万円を家賃+駐車場代に払っていますが、
マンションを買ったと仮定して、駐車場代、管理費、修繕費をまるっと月に4万円かかるとしましょう。
そうすると14万円 - 4万円の10万円、年にして120万円をローンの支払にまわすことが出来ます。

残りは267万円ですが、1年を通して私(夫)の給料のみで生活可能であれば、
妻の給料を全てローン返済にまわして10年での完済を狙える金額になると思います。
専業主婦の家庭もたくさんありますので、これは無理な計画ではないですよね。

つまり私の給料のみで家計を維持できれば、10年で住宅ローンの返済は可能になるのです。
また10年で返済すると、利息(損失)も365万円のみになります。

1%(変動金利)にした場合は、もう少し返済が楽になりますし、5%(変動金利)の場合にしても、
金利が上がるころには元金がだいぶ小さくなっているので、利息(損失)はだいぶ小さくなるはずです。


住宅ローンを組むということは大きな損失を抱えるということになりますが、住宅を買うためには避けては通れない道です。
しかし繰り上げ返済を行うことにより返済期間を短縮できれば、利息(損失)が小さくなるとともに、
金利が上がった場合の危険も減らすことが出来ます

ここまでの期間短縮が可能でしたら、変動金利にしてもあまり危険はないですし、固定金利にしても利息(損失)が
あまり発生しなくなりますので、変動金利と固定金利どちらにしても問題はないでしょう。
また今回は極端な数値で話を進めましたが、15年返済、20年返済と計算してみると、
自分のライフプランに最適な返済計画が見えてくると思いますよ。
皆さんもローンを組む際には、繰り上げ返済を考慮して、利息(損失)がいくらになるのか
計算したうえで、決断してくださいね!
ちなみに私はローンを組む直前の金利で再度総支払額を計算してから決めます。

あとローン期間を最初から短くするのは、やめましょう。
もし突発でお金が必要になったり、減給があった場合に困ったことになるので…
長い期間のローンを組んで、貯蓄に余裕ができた分で繰り上げ返済をしていきましょう。


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